La ley obliga a que los propietarios paguen los servicios para mantener y conservar el edificio habitable, seguro y accesible, además de hacer frente a una larga lista de gastos comunes.
Si bien la Ley de Propiedad Horizontal rige del mismo modo para todas las comunidades de vecinos, no todas ellas son iguales entre sí.
De hecho, cada edificio es un mundo a escala, con necesidades y prioridades concretas que no tienen por qué coincidir exactamente con las de los demás.
Esta diversidad explica tres cosas: que se redacten estatutos particulares, que exista la profesión de administrador de fincas y que, ante determinadas situaciones, sean más las dudas que las certezas.
Los estatutos no son obligatorios, aunque sí convenientes. Se trata de un documento escrito que ajusta la normativa legal a las características específicas de la comunidad y que rige su funcionamiento interno.
Para decirlo de un modo sencillo, en él se recogen las “reglas del juego”, el papel que desempeña cada copropietario y cómo se ha de proceder para beneficiar los intereses comunes.
Indiscutiblemente, hay comunidades de vecinos que jamás han redactado estatutos y no por ello funcionan peor.
Sin embargo, y sobre todo en los edificios nuevos con numerosos propietarios, la existencia de estos documentos suele ayudar a allanar discusiones o aclarar diferencias.
Un papel similar es el que desempeña el administrador de fincas; un profesional que, además de velar por el mantenimiento del inmueble, muchas veces actúa como “espía o mediador” entre los vecinos, asesorándoles sobre las leyes vigentes y solucionando, incluso, querellas.
El artículo 396 del Código Civil es muy escrupuloso acerca de este punto y, aun así, se contempla un margen de duda, especialmente cuando hay un desembolso de dinero por medio.
Aunque no son obligatorios, la existencia de estatutos ayuda a arreglar discusiones y aclarar diferencias.
Según el texto, los elementos comunes son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad: desde el suelo y los fundamentos, hasta el terrado y los elementos estructurales (como los pilares, las vigas y los muros de carga).
También son comunes las fachadas y los revestimientos exteriores de las terrazas, los balcones y las ventanas; el portal, las escaleras, los corredores, patios, pasos, muros, fosos.
La lista sigue e incluye a los ascensores, los depósitos y contadores, además de otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo.
Esta frase es de vital importancia pues, aunque hay servicios que son privados, como por ejemplo, el teléfono fijo, todos los cables que estén por fuera de la vivienda o comercio son propiedad de la comunidad.
De este modo, cualquier avería que se produzca, o cualquier renovación que se quiera hacer, tendrá que ser solventada por los fondos de la comunidad de propietarios.
En esto contiene también, según el Código Civil, las conducciones y canalizaciones para el desagüe y el suministro de agua, gas y electricidad.
Incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.
Así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
A partir de allí, pasan a ser de uso y responsabilidad exclusivos del dueño de piso.
